TUhjnbcbe - 2024/10/18 16:40:00
引言老年居室是老年公寓项目中最重要的空间。在老年公寓中，老年居室就是老人的家，它不仅要有温馨的居住环境，同时也应该在设计细节上充分满足老年人居住行为和照料护理行为的基本使用功能，充分利用寸土寸金的空间，避免实际使用时产生各类不便之处，从而提高老年公寓产品的品质。老年公寓项目一般为改建工程，了解老年居室的基本功能尺寸，在开发阶段可以提高获取项目的准确性和经济性；合理的配置使用面积，满足多种不同类型老人的照料功能需求，可以提高经营的灵活性，提高经营效益，同时也可能提高服务的效率与质量，从而提高客户满意度。本文将从老年居室对老年公寓项目开发、经营、客户的影响，以及老年居室的基本功能配置和尺寸要求进行研究，并给出相关建议，供读者参考。一、老年公寓居室的相关概念1.老年居室面积的相关概念1.老年居室总使用面积占比在老年公寓项目中，老年居室总使用面积占比=全部老年居室的使用面积÷总建筑面积(含地下的具有实际养老使用功能的部分)，以百分比的形式表示。该数值类似于住宅项目中的“得房率”。数值越高，则能产出的“标间数”和“床位数”就越多，但相应的公共配套面积就越小，品质就相应较低。一般来说，对于老年公寓项目，老年居室总使用面积占比建议在50%左右比较合理，兼顾着经济性和项目品质。如果较为注重经济性，建议最多不要超过55%；如果较为注重品质，建议最低不要低于45%。2.单一老年居室的使用面积根据《老年人照料设施建筑设计标准》（JGJ-）5.2.3的规定，“单人间使用面积不应小于10㎡，双人间使用面积不应小于16㎡”，实际上，无论是否设置独立卫生间，在满足最小功能尺寸的要求下，都可以达到上述使用面积的限值，配有独立卫生间的标准双人间使用面积在26-36㎡左右。3.关于老年居室数量的估算根据上述概念可以，对于老年公寓项目，老年居室数量=（总建筑面积X45%~55%）÷单个老年居室的使用面积（估算阶段采用双人标准间的面积）。图1－1老年公寓功能配置图[1]2.关于不同类型老年居室的配置比例问题目前市场上的老年公寓项目采用的是IL+AL+MC的照料模式，即自理型+护理型+失智型，对应的老人健康情况通常如下：自理型（IL）：生活行为可以自理，不依赖他人帮助，无器质性疾病或病症轻微，年龄在80岁以下。护理型（AL）：生活行为需依赖扶手、拐杖、轮椅等无障碍设置以及护理人员帮助，患有1~2种疾病，不宜多活动或体质尚可，年龄在80岁以上。失智型（MC）：思维功能轻度障碍，生活规律有时失常，自理生活有一定困难，生活行为需护理人员帮助，无危害性精神病史，无器质性疾病或病症轻微。除上述三种类型外，还有一种专业护理型（SN），所对应的老人情况为：思维功能严重障碍，重症疾病，长期卧床不起不能下地行走，有肢体残疾等。专业护理由于涉及的护理等级为最高，且应配套相应医疗资源与临终关怀设施，对活力老人存在一定的负面影响。因此，专业护理产品在老年公寓项目中较难实现，在此不做考虑。虽然护理型（AL）与失智型（MC）拥有较大的市场需求量，但由于我国是人口大国，个人支付能力较低，公共医疗资源相对较多，医保医院，失智型或重症患者家属医院的专业护理。因此，当前市场上公众接受度最高是自理型（IL）和部分护理型（AL）这类价格相对较低的非专业护理产品。一般来说，在老年公寓项目中，上述各类老年居室的配置比例通常为IL:AL:MC=4:3:3或5:3:2，以护理型（AL）与失智型（MC）产品为主。图1－2老年公寓功能分区图示例二、老年公寓项目中开发者、经营者以及客户对老年居室功能的需求1.开发者对老年居室功能的需求1.老年居室对项目开发阶段的影响老年公寓项目的盈利规模与酒店、公寓类似，是由最大入住客流数量决定的，而无论是新建还是改扩建项目，在计容建筑面积和功能配置一定的前提下，更多的老年居室数量会带来更多的床位数.因此在前期开发策划阶段，开发者对老年居室的需求就是“在满足匹配产品定位的功能配置的前提下，尽可能多的增加居室的数量，且有着合理的功能配置，利于成本控制”。图2－1老年公寓盈利能力因素2.老年居室数量计算在开发阶段的应用老年公寓项目在开发阶段可用以下公式估算出项目中的老年居室规模：老年居室数量=（总建筑面积X45%~55%的居室面积占比）÷单个老年居室的使用面积（估算阶段采用双人标准间的面积），由此可见，无论是新建项目还是改扩建项目，在项目建筑规模和产品定位确定的前提下，标准居室的使用面积决定着居室的总数量，而老年居室的配置功能又决定着标准居室的使用面积大小。一般来说，一位院长带领一组运营团队进行管理的适宜规模为-床，最多不宜超过床。过大规模仅会使管理难度加大、人员投入增多，也不利于老人之间的交往与熟识。而项目床位数过少则可能造成运营效率较低，难以实现盈利等问题。[注1]因此，用上述公式推算出项目的床位数，也可以在开发阶段判断项目的运营难度，从而判断是否获取。图2－2老年公寓经营规模示意图[1]3.老年居室的成本控制老年居室的成本主要由功能配置决定，居室功能主要可划分为基础功能和扩展功能（如图2－1所示），其中，基础功能是老人日常生活中必不可少的，主要满足老人的生理卫生和日常生活需求；扩展功能则更加注重满足休闲娱乐等精神层面的需求，健康自理老人往往更需要这类功能。[注1]。从实际情况来看，由于老年居室的面积有限，大多数自理或半自理老人更喜欢到公共活动空间区参与群体的休闲娱乐活动或者用餐；而标准间配置厨房功能不但会增加成本投入，利用率较低，占用居室使用面积，而且还存在着日常运营管理的安全隐患。因此，如无特殊的客研输入条件，建议老年居室仅满足基础功能即可，便于控制居室的使用面积，且利于成本控制。图2－3老年居室的基础功能和扩展功能[1]2.经营者对老年居室功能的需求1.经营者对老年居室日常运营维护的需求老年公寓项目中，日常最重要且比重最大的运营工作是护理工作，有效开展护理工作、保证老人安全是最重要的日常运营工作。经营者对老年居室的需求主要源自于护理工作的空间需求。护理工作是较为繁琐繁重的重复性工作，需要护理员与老人共同配合完成，因此会对空间的功能、形式、尺寸、设备等提出使用的要求。[注1]下表为老年居室中基本的护理工作及其对空间功能的需求，满足合理的功能尺寸不但可以大大提高日常护理工作的效率，同时也大大提高了安全系数，有利于经营管理工作的开展。图2－4老年居室内日常护理工作图2－5老年居室中基本的护理工作及其对空间功能的需求除了上述的老年居室功能需求外，由于目前实际运营中各类老人（自理、护理、失智）的入住率存在一定的不稳定性，因此经营者较为