记者在近日的采访中，连续发现了两起老人卖房后，家人以其是限制或无民事行为能力人为由，反悔合同的诉讼。这是一个普遍现象吗？记者在北京法院审判信息网上发现，最近两年，以“限制或无民事行为能力”为诉由，主张房屋买卖合同无效的8起案例中，竟有7起涉及老年人。
老人年事已高、患有严重疾病、精神有残疾等理由，是否可以“毁约”？被鉴定为限制或无民事行为能力，就能对抗白纸黑字的合同吗？
对老人民事行为能力，以及这一民事行为能力状态发生的时间区间的司法鉴定是关键。
92岁老人卖房子女反悔称母亲是文盲又患病
年的春天，是北京房价“放风筝”的时期。李先生和妻子都已快40岁，女儿大了之后，生活一下子变得拥挤，夫妻二人筹划着换房改善生活。
年农历新年一过，对楼市敏感的李先生就开始看房，元宵节过后的第二天，2月24日，他就通过中介公司，以万元的价格，拍板买下一套位于朝阳区的二手房。
卖给李先生房子的是一名92岁的老太太王女士，房子在老人一人名下，老人的丈夫同意卖房。在前期看房、议价、签订合同等阶段，王老太的一儿一女都陪着老人。
年5月28日，房屋办理了网签，下一步将是银行贷款面签，但购房进程就此卡住了。
进入六月份，李先生多次去电、去函催促王老太配合自己面签，但老人的儿子马亮始终推诿，并表示自己母亲不想卖房了。
直到办理贷款的最后期限，王老太还是拒绝。无奈之下，李先生将王老太告上了法庭，要求其继续履行合同，并支付违约金直至过户之日。
庭审中，作为代理人，王老太的儿子马亮向法庭出具了一组证据，医院的诊断报告单、诊断证明、处方等，证明自己母亲是92岁高龄的老人，文化程度为文盲，且身患多种疾病，是限制民事行为能力人，影响其对本案合同的认知，无法看清及理解合同内容。
王老太是不是限制民事行为能力人，需要司法鉴定。案件审理中，马亮申请对母亲自年2月24日起有无民事行为能力进行鉴定。
同年12月13日，医院出具《不受理鉴定说明》，称现有资料不够充分，故不能受理。马亮表示其不再补充资料，并撤回了鉴定申请。
法院审理认为，依法成立的合同，受法律保护。王老太作为成年人，应推定其具有完全民事行为能力，其虽提交了就医记录及文化程度证明，但年老体弱或文化水平低并不等同于不具有民事行为能力，且王老太提交的就医记录绝大部分均发生于本案交易文件签订后，现有证据不足以证明其签约时，是限制或限制行为能力人。
法院还认为，王老太的一儿一女参与了签约过程，在此情况下，王老太被哄骗或欺瞒的可能性极低。最终，法院支持了原告李先生的诉求。
一审宣判后，王老太提起了上诉，二审法院维持了原判。
不是限制或无民事行为能力人，其民事行为自然具有完全的法律效力，但是在下面的案例中，虽然卖房的老人被鉴定为无民事行为能力人，法院依旧判决其履行合同，这是为何？
鉴定为无民事行为能力人法院仍判老人继续履约
和上文李先生购房经历类似，韩女士和丈夫也是在年上半年跳进了购房潮。通过中介公司，他们在东城区看中了一套二手房，房主是80多岁的赵大爷夫妇。
年3月13日，韩女士与赵大爷签订了房屋买卖合同，房屋总价万元。同日，赵大爷的老伴张大妈作为房屋共有人，也在同意出售房屋证明上签字。
房屋评估报告出来之后，赵大爷向韩女士承诺，最晚于年5月6日前配合办理银面签手续。
但过了最后期限，赵大爷仍未履约，韩女士和丈夫将赵大爷夫妇诉至法院，要求其继续履行合同，并支付截至过户之日的违约金。中介公司作为第三人参与了庭审。
庭审时，因为赵大爷卧病在床、生活不能自理，他的老伴作为其诉讼代理人出庭应诉。
被告张大妈说，年3月13日，韩女士与中介人员直接上门与自己老伴协商房屋买卖事宜，“我老伴已83岁高龄且有脑梗死，韩女士和中介未充分说明合同内容的情况下，他由于认知能力的限制，作出了违反其真实意思表示的行为，签订了合同。”
原告韩女士则称，签约当天，李大爷意识清醒，知晓所签合同为出售房屋。韩女士还提到一个细节，“签合同那天，因成交价格比挂牌价贵了1万元，李大爷对此还表示很满意。”
案件审理过程中，张大妈申请了对老伴签约时及现在是否具有民事行为能力进行鉴定。年6月5日，医院出具《精神疾病司法鉴定意见书》，鉴定意见为：李大爷临床诊断为器质性精神障碍，受所患疾病的影响，认识及意思表达能力丧失，应评定为无民事行为能力。
但鉴定意见同时认为，关于李大爷签约时是否具有民事行为能力的问题，因鉴定材料不充分，不受理该事项鉴定。
年6月30日，法官来到李大爷家中，李大爷能正常理解谈话内容，并签字确认，而且，李大爷再次表示不同意出售涉诉房屋。
法院审理认为，根据司法鉴定意见及6月30日李大爷谈话时的认知状态，法院对二被告所称“李大爷签约时对合同内容不知情”的主张不予采信，况且作为房屋共有产权人的张大妈在同意出售房屋证明上签了字，法院最终支持了原告韩女士的诉求。
在这一案件中，老人被鉴定为限制或无民事行为能力人还足以对抗合同，签订合同当时的民事行为能力状态，才是关键。下文的案例足以说明这一点。
签合同时是限制民事行为能力人协议被判无效
这一案例和上述两个案例有所不同，案件的起因要从年，一起农村宅基地转让协议说起。
年8月11日，有着城镇户口的曹先生在朝阳区的十八里店乡，和村民龚大爷签订了一份《房基地转让协议》，之后曹先生在这一宅基地上建房。
年，曹先生所在村开始拆迁，上述宅基地上的房子可以获得两套回迁安置房。依据当地拆迁*策，只有户籍在该房基地的农村村民才给予房屋安置补偿。自知城镇户口不能购买农村宅基地，于是，曹先生和龚大爷在年7月，签订了一份协议。
协议约定：原宅基地上建筑为曹先生投资所建。经二人商议，龚大爷同意一套回迁房归曹先生所有。
年，回迁房建好了，但龚大爷的家人却不认可曹先生手中的协议。龚大爷的妻子许大妈，作为丈夫的监护人，将曹先生诉至法院，请求法院确认年的协议无效。
原告许大妈在庭审中称，龚大爷从幼时起，一直智力低下，因为兄弟姐妹多，家庭经济条件差，父母也未为其进行治疗。许大妈认为，年的协议已经远远超过了龚大爷的认知和行为能力，并且自己作为监护人，对龚大爷这一该行为也不予追认。
被告曹先生说，年，龚大爷签订合同时没有毛病，不然乡*府也不会与其签安置协议书。
案件审理期间，法院委托鉴定机构对龚大爷的民事行为能力进行鉴定。
年9月29，法大法庭科学技术鉴定研究所出具的司法鉴定意见书认为，龚大爷诊断为轻度精神发育迟滞，评定为限制民事行为能力。那么，龚大爷在年和曹先生签订协议时，是什么民事行为能力状态呢？
年11月9日，法院向鉴定研究所发出咨询函，询问根据司法鉴定意见书，能否推定龚大爷在年的民事行为能力状态。
鉴定研究所回函称：现代精神病学理论认为，精神发育迟滞的特征是，起病于发育成熟以前。据此，如果年前后没有导致龚大爷智力损害的致病因素存在，可以推定其年同样诊断为轻度精神发育迟滞，为限制民事行为能力人。
法院认为，根据司法鉴定，原告在年7月与被告签订《协议》时系限制民事行为能力人，且原告的监护人明确表示不对该协议进行追认，故该协议应属无效。（文中当事人均为化名）
来源：北京晚报记者张宇